地產投資風往哪兒吹? 從囤房到投地產私募基金

              在中國談資產配置,房地產始終是繞不開的一個大類。

              近日,國內多家第三方財富管理機構相繼召開年會,房地產的投資和配置是永不過時的一個話題。站在又一次嚴厲調控的節點,房地產還有必要投資嗎?如何投?

              月24日,一位地產業資深人士向21世紀經濟報道記者表示,雖然2017年政府相繼推出的“房住不炒”、“租售并舉”、“集體土地租賃房”、“共有產權”一系列政策在一定程度上抑制了房價的投機上漲,但并不能真正解決當前的住房供需矛盾。

              房地產投資一直是高凈值人群資產配置中非常重要的板塊。諾亞浙江區域總經理吳衛國4月23日接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,2018年以來,諾亞浙江的客戶共投資了約5億左右的諾亞旗下地產基金,共約200多位客戶。

              談及直接買房和購買私募地產基金之間的利弊,吳衛國表示,直接買房相對來說可能收益更高,也不存在管理費等成本。但直接買房會遇到很多問題,諸如限購限貸,或者需要全款甚至還要托關系(目前杭州新房需要搖號)。而投資地產基金的好處在于可以規避限購限貸政策,還可以分散風險,同時流動性也相對較強。房子買賣可能需要較長的一段時間,所以他個人更傾向于投資地產基金。

              世紀經濟報道記者了解到,目前地產私募基金一般收取每年1%左右的管理費,過去的平均年化收益率在10%-12%。


              最好時機?

              諾亞財富旗下的歌斐資產房地產基金合伙人譚文虹4月22日在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,現在正是房地產基金最好的時候。

              為什么這么說?因為市場調控,總體市場資金偏緊,所以可選擇優質開發商股權合作,這種大環境下房地產基金能爭取到更為有利的條件。

              開發商有多缺錢?根據國家統計局的數據,從資金面來看,今年3月份房企到位資金為3.67萬億,與去年基本持平,同比微增3.1%,增速比1-2月份回落1.7個百分點。

              易居房產研究院研究總監嚴躍進4月24日對21世紀經濟報道記者表示,房地產行業的資金明顯收緊。對于當前地產行業來說,資金面收緊是大概率,總體上成本也延續上升通道。

              在缺錢的情況下,房企融資成本普遍上升5%-10%。前述地產業資深人士表示,除了銀行的開發貸還能勉強維持過去的融資成本之外,其它渠道的融資成本都上升了5%-10%。

              譚文虹表示,在過去中國房地產發展的黃金年代,占主導地位的是開發商,開發商只要能拿地、開發、銷售,基本上都是掙錢的,行業的特點是重資產,而且越重越好,很少人愿意股權分享,頂多愿意借債,房地產基金依附于開發商,主要做股債結合。

              而目前市場情況發生了轉變,債性資金受阻,所以地產私募基金可以進行一些更加創新的股權合作,從拿地開始,基金可以全程介入投后管理。

              未來房地產基金會越來越走向自主化主動管理,比如說歌斐資產過去幾年逐步減少了對傳統房地產企業融資產品的投放,重點關注房地產開發類項目的真正股權主動管理,以及核心資產持有并運營等業務。

              譚文虹認為,行業正經歷著從房地產開發商到房地產服務商的轉型。從2014年開始,已經有了新玩法:買樓改造提升經營,最后再賣出。核心是把資產改造和運營好,產生穩定的租金,租金收入越高,資產估值越高。

              “從投資的角度,如果去買一個位于核心城市區位的優質資產,把原來經營不好的拿過來經營,讓它增值,是比較穩健的投資?!弊T文虹解釋,在未來二十年,諾亞財富和歌斐資產將聚焦一線和強二線城市核心圈資產收購,包括上海內環的核心資產增值基金、精品小酒店基金等。


              兩塊利潤

              而個人資金量有限,如何投資商辦寫字樓?

              前述地產業人士透露,高凈值客戶可以聯合購買,“我們現在已經出現這種情況,幾個人聯合起來買數層,單人買半層很難整體化經營,要么就買私募房地產組合基金?!?

              鐵獅門中國區首席投資官陳志超日前在宜信財富2018年會上表示,鐵獅門的投資策略主要重點關注一線城市,因為一線城市流動性更好。

              鐵獅門對接的是機構客戶,陳志超稱,個人客戶可以通過宜信財富的地產母基金投資到鐵獅門的項目,因為個人資金有限,面對市場較為弱勢。而地產基金有機會拿到一線城市優質投資機會,其中有兩塊利潤,一是開發過程中開發商享受的利潤,二是資產價值增值。

              譚文虹認為,由于開發銷售的傳統盈利模式受到不斷擠壓,房地產投資會逐漸轉向持有型物業,機構尤其是保險公司,將逐漸成為地產基金投資的主要參與者。一方面都是長周期比較匹配,大的險資既可直接買,也會參與外部基金做分散配置,而小險資更多會參與外部基金。

              銀行類的資金更為穩健,地產基金雖沒有與銀行資金直接合作,但在收購資產端時可以通過并購貸和物業貸的形式合作。


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